Margit-negyed, avagy a félnagyszerű városrész feltámasztása

Egy érdekes és előremutató városfejlesztési kísérlet

Őrsi Gergely II. kerületi “polgi” Facebook oldalán láttam, hogy a Margit-negyed koncepciójuk keretében a Tilos Rádió jutott új stúdióhoz.

A Margit-negyed koncepciót én nagyon jó dolognak tartom. Budapest ugyanis tele van félnagyszerű ingatlannal, és komplett olyan városnegyedek vannak, amelyeket félnagyszerű ingtlanok töltenek ki.

Mi az, hogy félnagyszerű?

Elmesélek egy történetet. Édesapám pár éve jártában-keltében kapott valakitől egy nagy demizson (vagy kis ballon, ízlés szerint, kb. 10-15 liter lehetett) házibort valamelyik ősi magyar szőlőfajtánkból készítve. Én ittam sok rossz bort életemben, tekintettel arra, hogy nagyapám a Rétköz agyagos, dédapám pedig a Nyírség homokos talaján termelt szőlőt, a klímaváltozás felgyorsulása előtti időkben.

Őrsi megtekint (forrás: saját fb oldala)

Ez a bor nem rossz volt, hanem hibás. Volt benne jócskán döglött muslica, seprő, meg még a jó ég tudja mi. Érezni lehetett, hogy nem a barnáspiros direktszőlős rettenet, hanem van ebben rendes szőlő, de nem volt jó. Benne volt a lehetőség a jóra, de rossz volt. Félnagyszerű.

De édesanyámat nem olyan fából faragták, hogy csak úgy kiöntse. Úgyhogy a magyar-töri-levéltár szakos diplomái által biztosított teljes borászati tudással (egy frászt, nagyapám és Papó borainak legalább borderline ihatóvá tételének tapasztalataival) felvértezve elhaladt a gazdaboltba, beszerzett borként, borélesztőt, meg még ami kell. A bort leszűrte, derítette, kénezte, élesztőzte, tiszta edénybe átfejtette, majd lerakta a pincébe pár hétre magához térni.

Pár hét múlva, amikor legközelebb arra jártam, a bor teljesen iható (na jó, szódával) borrá avanzsált, amely a nyár folyamán mint illatos fröccsbor el is fogyott.

Félnagyszerű ingatlanok

Budapest belvárosi kerületei tele vannak félnagyszerű ingatlannal. Ezek jó helyen vannak, jó méretűek, de valami ugyanúgy nem stimmel velük, mint a muslicás-kezeletlen borral. Ennek számtalan oka van.

Valter Attila országúti kerékpáros kiválóságunk kávézója, a Grinta is a Margit-negyed egyik félnagyszerű ingatlanában nyílt meg

Budapestnek sok helyen rossz a közlekedése. A várost átszelő autópályák csomó helyen (így pl. a Margit-híd és a Mechwart liget közötti részen) okoznak olyat, hogy az ezerrel döngető villamos és az M1-M7 felől a Duna irányába hömpölygő autófolyam között egyszerűen nem megközelíthetők (de legalábbis nem kényelmesen) az üzletek.

Magyarországon gyenge a vásárlóerő. Egy bármilyen kis üzletnek havonta több százezres forgalmat kell minimum csinálni a felszínen maradáshoz, hogy az első pár hónapot is akár túlélje. Ez akkor, amikor a középosztály nem az aki vajas kiflit reggelizik, hanem az, akinél legalább margarin mindig van otthon, elég nehéz. Turisták nélkül szinte lehetetlen, ráadásul ott a webshopok okozta hatalmas nyomás, a nyomasztó adó- és szabályozási környezet.

A budapesti ingatlanok bérleti díjai a gazdasági helyzethez képest sokszor magasak, mert a tulajdonosok jellemzően nem húszéves megtérülésekkel számolnak. A tulajdonosok ráadásul sokszor bizalmatlanok, és nem alaptalanul, csak a közvetlen környékemen láttam az elmúlt húsz évben tucatnyi “apu pénzéből bizniszt csinálunk” kávézót, kézműves bizbasz boltot, ügyvédi irodát két hónap alatt pofára esni, aztán a bérbeadó meg nézi a natúr tégla pultot, hogy na most ezzel mégis mit kezdjen…

(zárójel: ugyanakkor az utcámban van egy híres pizzás, meg az a pasas, aki valami régifajta bakelitből csinál világhírű szemüvegkereteket, mindkettő a köznapi értelemben vett “rossz helyen” levő ingatlanban)

Megfelelő tartalommal egy félnagyszerű ingatlan is kiválóan üzemel

A budapesti ingatlanokat sokszor fantáziátlanul akarják hasznosítani. A kínai háztartási bolt jó bérlő, gyakorlatilag raktár és egy pénztárgép az egész, fizet mint a katonatiszt, nem zajong, nem büdös, nem kellenek hozzá különleges engedélyek, hozzá képest minden más bérlő rossz bérlő a kockzátaival és nyűgjeivel. Ráadásul egy csomó olyan ingatlan van, amelyben régen valami pazarló bolt működött, ahol a Szentmártonkátai Lámpabúragyár árult lámpabúrát, havonta eladva ötöt, mindezt öt eladó, egy boltvezető és két boltvezető-helyettes segítségével, 210 négyzetméteren.

Álmodni könnyű, megvalósítani annál nehezebb

Ezek a félnagyszerű ingatlanok első ránézésre csodásak. Hiszen a régi lámpaboltból egy csomó autentikusan retró cucc van benne, egy kicsit is fantáziadúsabb ember azonnal belelát egy annyira őszintén hipster kajáldát, MacBook Air mögött gubbasztó külföldi diákokkal, hogy New Yorkig ér el a híre. Na igen, akkor most kezdjük a költségvetést…ööö…tízmillió, havonta, az első öt hónapban. Ebből kétmillió a bérleti díja az önkormányzat 176/2013 (IV.1.) vagyonhasznosítási rendelete alapján, négyzetméteralapon.

Ráadásul ilyenkor érvényesül a “leading edge is the bleeding edge” elv, vagyis az, aki egy szlömösödésnek indult vagy egyéb okból üzletileg nem vonzó környéken elsőnek nyit, az viseli az utána jövők kockázatát is. Hiszen ha egy nepáli étterem vagy norvég kávézó már állva maradt és van körülötte hírverés, a tripadvisor felvette a “tíz érdekes hely ha…” típusú listái valamelyikére, akkor mellette már érdemes nyitni valamit, hiszen járnak erre turisták, és ideszokik a pesti úri közönség is.

Piacösztönzés, piactorzítás nélkül?

Ehhez egyáltalán nem piacidegen dolog állami vagy önkormányzati segítséget nyújtani. A lényeg az, hogy a segítség mértéke ne haladja meg azt, amit az ajándékba kapott muslicás borban az élesztő és a kén jelentett. Az önkormányzat azt tudja megtenni, hogy egy-két érdekes dolgot visz arra a helyre, ahol fel akarja lendíteni a bizniszt. Aztán az érdekes helyek közönsége és dolgozói is ennének valamit, már eltartanak egy kis vendéglőt, akkor ott az egykori özv. Grossapfel Waldemárné-féle harisnyabolt helyén megnyit valami magyar független designer popup boltja, lehet mellette savanyúkávé-házat nyitni, és szépen türelmesen be lehet pörgetni egy városnegyedet.

Ez így leírva egyszerű, az igazi nehézség az, hogy ne legyen túltolva a kén és az élesztő, és főleg ne kerüljön egy kis aroma, egy kis színezék, egy kis ezmegaz még a mixbe, mert a végeredmény akkor valami fejfájós berúgólötty lesz, nem iható bor. Tudni kell ellenállni az “unokaöcsém annyira nyitna egy kávézót, drága polgármester úr” típusú dolgoknak, elvárásokat kell szembeállítani az önkormányzati segítséggel, és így tovább.

Az majd kiderül, hogy a Margit negyed hosszú távon iható fröccsborrá válik-e, de az esélyei megvannak. És a budapesti nagykörút környékén szinte csak ilyen negyedek vannak.

Hogyan támogasd a Múzsát?

Előszöris nagyon köszönöm, ha egyáltalán eszedbe jut! A Múzsa sok szervezés és idegeskedés eredménye, munka mellett. Nagyon-nagyon-nagyon köszönöm, ha a tetszésedet bármilyen formában kimutatod.

Három módja van:

1. Patreon. Itt bármilyen összeget küldhetsz. A Patreonra nem teszünk tartalmat, azért tartottuk meg, mert az a legismertebb felület.

2. Előfizetés a magyar Múzsára. A magyar nyelvű Múzsán nincs fizetős tartalom, legfeljebb pár Q&A lesz, ami csak előfizetőknek van. Minimál összege 8 dollár.

3. Előfizetés az angol nyelvű Múzsára. Ez egy jelenleg kicsit mellékvágányon levő projekt, amire a heti belpol videó mellett nincs energia. De lesz