Miért magasak a bérleti díjak, miért állnak üresen az üzletek?

Bezár a budapesti Lehel csarnok ikonikus tálcás gyorsétterme a “Lehel Íze”, tudósít a Vakmajom.

Egyik kedves kommentelőnk a facebookon a következő kommentet fűzte hozzá:

“A rezsiköltségek mellett ami érthethetetlen, hogy a tulajok szinte félévente emelik a berleti díjat és nem az inflació mértékével. Rengeteg kiadatlan helyseg van a Rákóczi úton és szanaszét a belvárosban, ezzel szemben Nyugaton (angol, spanyol) kis boltok tarkítják az utcákat.”

Sajnos a dolog nem érthetetlen, teljesen logikus magyarázata van, és az oka a magyar állam dögevő gazdasági- és pénzügypolitikája.

Volt már itt a Múzsán sokszor szó befektetési portfóliókról, hogy a magyar államot miért finanszírozzák hitelezők. A befektetői szemlélet a hétköznapokban is jelen van, legfeljebb nem tudunk róla.

Nagyjából a világ összes befektetési portfóliója úgy néz ki, hogy egy “csomagban” (pekidzs, ju nó) vannak biztos és alacsony hozamú, mellette bizonytalan és magas hozamú befektetések. A kockázat és az elvárt hozam össze van kötve. A korreláció pozitív (tehát a nagyobb kockázatú befektetéstől nagyobb hozamot várnak) ám a közöttük levő kapcsolat bármilyen lehet. Lehet lineáris, de lehet exponenciális is.

Egyszerűbben fogalmazva, egy olyan adós, aki lehet hogy nem hozza vissza a pénzt, csak sokkal nagyobb kamatra kap kölcsönt.

Az elmúlt hetek egyik gazdasági és politikai slágertémája volt hogy a nemzetközi pénzügyekben a T-Bond, az amerikai kincstárjegy a biztonságos befektetés szinonimája. Ha az amerikai állam nem tud fizetni, az azt jelenti, hogy vége a világnak. Ha nincs vége, akkor a T-Bondot a Fed bármikor készpénzre váltja.

Épp ezért vélelem szól amellett, hogy a T-Bond kockázatmentes. A kockázatmentes befektetés kamatánál (hozamánál) minden más befektetés hozama csak magasabb lehet. (elvileg)

Egy “alacsony kockázatú” befektetési portfólió nagyobb arányban tartalmaz amerikai kincstárjegyet és hozzá hasonló elemeket (német, japán, svájci államkötvények pl.) egy magasabb kockázatú portfóliókban ezekből kevesebb van, ellenben tartalmaz mondjuk 5% tulajdonrészt abban a cégben, amelyik a cukorbetegség forradalmian új gyógymódját ígérő molekulát talált és most épp egereken teszteli. Ez az 5% lehet hogy jövőre 0.- Ft. értékű lesz, mert az egerek nem gyógyulnak meg a cukorbetegségből. Meg az is lehet, hogy 1.000.000.000.- Ft. értékű lesz, mert az egerek meggyógyulnak, és a céget húszmilliárd dollárért felvásárolja egy Big Pharma cég.

Hogy néz ez ki a magyar befektetők szempontjából?

Tavaly írtam arról, hogy a magyar állam pénzéhsége kiszippantotta a magyar pénzpiacról a likviditást, rengetegen tették a pénzüket államkötvénybe.

Szintén említettem a cikkben azt a folyamatot, hogy rengeteg pénz menekül ingatlanba. A két jelenség egymást erősítő módon rombolja a gazdaságot.

Ennek megértéséhez nézzük meg, hogy milyen befektetés az ingatlanbefektetés.

Az alap, elvont befektetés fajta (kb. mint a Barcsay-könyvben látható emberi test, a fizikusoknak az ideális gáz) a kötvény. A kötvény kibocsátója két ígéretet tesz a vásárlónak:

Ha adsz nekem ma 100 forintot, akkor

1. tíz év múlva visszaadom a 100 forintodat

2. addig minden évben adok neked 7 forintot

Ez egy 100 forintos névértékű (face value) és évi 7% hozamú (coupon payment, onnan jön a név, hogy az első kötvényeken iylen kis levágható kuponok voltak és arra fizetett az adós) kötvény.

Kötvény kuponokkal

Az ingatlanbefektető kicsit más ígéretben bízik.

Ha veszek ma egy ingatlant 100 forintért, akkor

1. Tíz év múlva az ingatlant el tudom adni 120 forintért

2. Közben évente hoz nekem 7 forintot, mert kiadom egy fagyizónak

Vagyis ez a befektetés sokkal jobb hozamú, hiszen tíz év alatt nem 70, hanem 90 forintot hasznom lesz.

Azonban az ingatlan-befektetésnél látható, hogy az egyik eleme a hozamelvárásnak hosszú távú: a 20 forint értéknövekedést nem tudom most kivenni, hanem az majd csak 10 év múlva lesz az enyém. Ennek van két következménye:

1. az ingatlanbefektetésnek kockázata van. Méghozzá rögtön kétféle: az egyik, hogy az ingatlannal történhetnek dolgok, a másik pedig hogy a gazdasággal is lehetnek bajok, vagyis

2. a 20 forint hozam, ami tíz év múlva lesz esedékes, az mai áron számolva nem ér 20 forintot, mert ki tudja, hogy mennyit fog érni tíz év múlva 20 forint. Plusz, ha ma lenne 20 forintom, az egyszerűen átváltanám euróba, és tíz év múlva borítékolhatóan jobban tudnám visszaváltani. Vagy vennék 100 forintért amerikai kincstárjegyet, és azt a hozamot, amit arra adnak, tuti megkeresném, tehát a 70+20 forint amit az ingatlan ígér, ezekkel az adatokkal korrigálandó, ezekkel együtt kell kiszámítani a befektetés úgynevezett jelenértékét. A jelenérték (NPV, Net Present Value) számításban megjelennek a jövőbeli bizonytalanságok és a bizonytalanságoktól (kockázatoktól) mentes bevételek lehetősége.

A jelenérték-számítás után ki fog derülni, hogy ma, 2025. május 1-én csütörtökön a tíz éven át 70 forint majd a végén 120 forint, így összesen 190 forint ígérete nem ér ennyit. A jelenértéke ennek a jövőbeli bevételnek mondjuk csak 130 forint. Máris nem néz ki olyan jól a befektetésünk, ugye?

Likvidálás, de hogy?

Az ingatlanbefektetés speciális szerkezete okoz még egy problémát. Az ingatlanbefektetés nem likvid, vagyis nem tudunk tulajdoni lappal zsemlét venni a boltba. A boltost pont nem érdekli, hogy van 3, egyenként 80 m2-es lakásunk a bulinegyedben, összesen papíron 400 millió forintos értékben. Őt az a pénz érdekli, ami nálunk van, és amivel tudunk fizetni a zsemléért. Az pedig csak a lakások AirBnb bevétele lesz.

Ha ilyen bevétel nincsen, akkor a befektetést likvidálni kell, vagyis el kell adni az egyik lakást. Ez pedig nekem, mint befektetőnek kárt okoz, legalább három okból:

1. azért fektettem be, hogy a pénzromlás és a magyar állam sarcolási kísérletei elől biztonságba helyezzem a vagyonom. Ha eladom a lakást, megint ott állok egy csomó bizonytalan forinttal a kezemben.

2. ha eladom a lakást, az eladás pillanatától bukom a rendszeres hasznot.

3. A likvidálás mindig költséges dolog, hiszen nincs időm adott esetben fél évig hirdetni az ingatlant, le kell értékelnem, ha hamar pénzhez akarok jutni.

Azzal, hogy a magyar állam kivonta a piacról a likviditást (azt mondta az embereknek hogy ne a gazdaságban fialtassák a pénzüket, hanem tegyék be államkötvénybe) azt érte el, hogy ha én mondjuk el is akarnám adni az ingatlant, nagyon költséges egy vevőnek összeszedni rá a pénzt.

A likvidálás sose jó

Hiszen ha mondjuk hitelt akar felvenni az ingatlanomra, akkor azzal fog szembesülni, hogy a bankhoz kevés betét folyik be (hiszen minden betét az államnál van ) így csak magasabb betéti kamattal tud pénzt bevonzani. Mivel magasabb betéti kamatot ad, hitelt csak magasabb kamatra tud kihelyezni. Ezért aztán bárki akarja megvenni hitelből az ingatlanomat, azzal szembesül, hogy nagyon magas kamatkiadása lesz.

És ezzel el is érkeztünk a bérleti díjakhoz. Akár a vevő vesz fel hitelt az ingatlanra, akár én megyek oda a bankhoz, hogy nézzétek itt egy fasza ingatlan, és felvennék jelzáloghitelt, a bank azt fogja mondani, hogy rendben, X% kamatra tudok adni.

Ez az X% kamat kifejezi azt a kockázatot, hogy “benne lehet ragadni egy ingatlanban” vagyis ha a banknak kell likvidálni az ingatlant, azt csak nagyon nyomott áron tudja majd megtenni.

A tulajdonos meg nem benne fog ragadni az ingatlanban, hanem be van ragadva az ingatlanban.

Ő ugyan nem tudja, de a piaci likviditáshiány és a lassú gazdaság okozta likvidálási kockázat felárát szenvedi el minden nap.

Ráadásul: az ingatlanpiac fellendülésekor minden ingatlan “jó ingatlan”, lassuláskor azonban hirtelen nagyon nagy különbség lesz a jó és a nem jó ingatlanok között. A nem jó ingatlan likvidálása csak nagyobb veszteséggel oldható meg. Ennek az a fura hatása, hogy a rosszabb ingatlanok tulajdonosai emelnek jobban bérleti díjat, mert nekik sokkal magasabb a likvidálási kockázatuk (ismétlem: úgy hogy elsöprő részük nem tudja mi az a likvidálási kockázat). Ezért van az, hogy a belvárosi ingatlanok még vidáman ki vannak adva (mert elég magas a hozamuk és alacsony a likvidálási kockázatuk) miközben a körútiak meg kongáznak az ürességtől.

Poncho Sanchez. Ő nem az ürességtől kongázik.

Mit csinál tehát? Megpróbálja az ingatlan rendszeres hasznában érvényesíteni ezt a kockázatot és a hozzá kapcsolódó hozamelvárást, vagyis emeli a bérleti díjat.

Normális esetben azért nem tenne ilyet, mert nem az összes pénze állna ingatlanban, hanem más egyéb megtakarítási formákban is lenne pénze, amelyek egyrészt likvidebbek, másrészt magasabb hozamúak. A megélhetését például nem 100%-ban ingatlanok bevételeire alapozná, hanem lenne valami olyan konstrukciója, hogy a bank forgatja a pénzét valami befektetési alapban, és biztosít neki valamekkora hitelkeretet.

De ilyen nálunk nincs, mert a kormány hiénái elől az összes pénz téglába menekült. A téglától vár olyan hozamot, amelyet nem a téglának kell adni, hanem más befektetési formának. Közben fél a tégla likvidkálástól, de nem akarja az ezzel kapcsolatos költséget viselni, hanem át akarja hárítani a bérlőre.

A bérlőn és a fogyasztón csattan

Igenám, de a bérlet lényege meg pont az, hogy minden likvid, azért vagyok én a bérlő, mert nem volt 20 millió forintom, hogy illikvid befektetésbe tegyem, mert az a pénz mondjuk konyhaberendezésekre kellett. (amelyek szintén illikvid befektetések). Namost ha odamegyek az ingatlantulajdonoshoz, és ő nem azt kéri, hogy a befektetése hozamát fizessem ki, hanem azt kéri, hogy fizessem ki

1. a hozamot

2. a hosszútávú hozamkockázatot

3. a likvidálási kockázatot

akkor két olyan dolgot akar kifizettetni velem, amelyet nekem egyébként nem kellene kifizetnem.

Ráadásul az üzlet bérlőjeként én leszek az a pont, ahol a vállalkozás és a fogyasztó találkozik, tehát én állok az áfaláncolat végén, az én kisker árrésemnek kell fedezni az összes olyan áfát, amellyel már nem fogok tudni költségszámlát szembeállítani. Meg persze itt vagyok megbüntetve a foglalkoztatásért a szochóval és társaival, amelyeket azért fizetek, mert az állam:

1. nem bír rendes SZJA/TÁNYA rendszert üzemeltetni

2. ezért útonálló módon ott adóztat, ahol látható kifizetés van.

Ez azt eredményezi, hogy egy normális helyen működő vállalkozáshoz képest, nekem van:

1. további 5-20% olyan költségem, amivel az ingatlan tulajdonosának kedvezőtlen gazdasági helyzetét kellene finanszíroznom

2. és ezen felül 10-30% olyan költségem, amivel azt finanszírozom, hogy az állam nem tud rendesen adóztatni

Ez pedig az a költség, amit lehetetlen kitermelni, mert minden elbaszást a lánc végén álló vevőnek meg az ő bérlőjének kéne kifizetni. Egy normális országban a tőkésnek nem kellene attól tartania, hogy elérhető, likvid eszközben tart pénzt és a normális adórendszer miatt nem koncentrálódnának az adók a kereskedelem egyetlen pontjára.

Hát ezért magas a bérleti díj, és ezért van minden zárva.

Hogyan támogasd a Múzsát?

Előszöris nagyon köszönöm, ha egyáltalán eszedbe jut! A Múzsa sok szervezés és idegeskedés eredménye, munka mellett. Nagyon-nagyon-nagyon köszönöm, ha a tetszésedet bármilyen formában kimutatod.

Három módja van:

1. Patreon. Itt bármilyen összeget küldhetsz. A Patreonra nem teszünk tartalmat, azért tartottuk meg, mert az a legismertebb felület.

2. Előfizetés a magyar Múzsára. A magyar nyelvű Múzsán nincs fizetős tartalom, legfeljebb pár Q&A lesz, ami csak előfizetőknek van. Minimál összege 8 dollár.

3. Előfizetés az angol nyelvű Múzsára. Ez egy jelenleg kicsit mellékvágányon levő projekt, amire a heti belpol videó mellett nincs energia. De lesz.