Ismét remek elemzés, esetleg az útonálló adóztatás részeként a befektetésekre kivetett adók említését hiányolom mint az ingatlan és államkötvény irányába terelő plusz tényezőt.
Egyetlen nagyobb bank sem ad nagyító nélkül is látható betéti kamatot, tehát a drága forrás narratívát szerintem el lehet engedni már az elején.
Mindez a sok betű max a bérleti díjra lenne igaz, a kommentnek azonban van egy másik, talán fontosabb és más szemszögből megközelíthető része:
"Rengeteg kiadatlan helyseg van a Rákóczi úton és szanaszét a belvárosban"
Ezek az ingatlanok jellemzően nem bérbeadásra készült piaccsarnok vagy pláza, hanem jellemzően társasházak földszinti kiadatlan üzlethelyiségei.
A Rákóczi vagy az Üllői út sorsa szerintem is borzasztó. Nagyszerű boulvard lehetne belőlük, de jelenleg egy-egy 6 sávos országút szeli át a várost. Zajosak, büdösek, koszosak. Nem csoda ha alig van üzlet, ami nyílik az sem hosszú életű. Kinek van kedve arra ott sétálni, akár csak 1-2 metró vagy buszmegálló távolságot, hogy beugorjon a kedvenc üzletébe? Senkinek.
Ezzel szemben lásd pl. Avinguda Diagonal Barcelonában.
Úgy tudom vannak tervek a revitalizáslásra, de ugye az autóforgalom bármilyen korlátozása azonnal olyan lincshangulatot teremt, mintha az valamiféle alapjog lenne az ENSZ Emberi Jogok Egyetemes Nyilatkozata valamelyik bekezdésében.
A kettő összefügg. Aki bármilyen üzlethelyiség megnyitásában gondolkodik, az is látja ezt a helyzetet, és gyors fejszámolás után rájön, hogy ott, annak az üzlethelyiségnek azt a bérleti díját nem fogja tudni kitermelni, mert szar a környék, és nem lesz elegendő forgalma.
A jegyzet címe, hogy miért magasak a bérleti díjak. Levezetés: ingatlan megtérülés kockázatos és drága a hitel.
De ezek jellemzően nem kereskedelmi ingatlanok üzletei. Itt nem a relatíve magas elvárt hozam miatt magas a díj, abban sem vagyok biztos, hogy magas a díj, hiszen egy meglévő üzlethelyiség kiadásában nem kell megtérülést számolni.
Dehát egyértelműen benne van a cikkben minden válasz. Az az alapfeltevés, hogy az ingatlan sok esetben befektetési eszköz, amitől a tulajdonosa hosszú távon leaglább a reálérték megőrzését, rövid távon pedig valamilyen likvid forrás biztosítását reméli.
Likvid forrást a bérbeadással legkönnyebb szerezni, és ebben a bérbeadásban - egészen pontosan a bérleti díj meghatározásánál - próbálja érvényesíteni a tulajdonos a befektetése minden egyéb kockázatát (pl. azt, hogy hirtelen eladni, likviddé tenni nehéz lenne, jelzáloghitelt felvenni rá meg drága).
De a Rákóczi vagy Üllői úton ezek nem(!) ingatlanbefektetések.
Ezeket nem akarják eladni sem hirtelen most, se később. Ezek - jellemzően, de biztos van kivétel - a társasház saját tulajdonai, amik csak úgy vannak, egyetlen feladata lenne, hogy cash flow termeljen. És most üresen állnak, mert azon a kaki környéken senki nem veszi ki.
Egyébként meg ugye bármennyi bevétel az bevétel. Csak van ahol lehet emelni a bérleti díjat (egy ideig) van ahol meg fillérekért sem lehet kiadni.
Valószínűleg ott más a matek. Akármilyen ingatlanod van, ha azt hasznosítani akarod, akkor annak vannak kockázati tényezői, amit be kell árazni.
Ebben az esetben az "üresen állás" költségét viszonyítja a tulajdonos annak a kockázatával, ha kiadja egy hanyag bérlőnek, vagy ha olyan tevékenységet fognak ott folytatni, ami érdemben kihat a környéken élők életvitelére.
Valószínűleg a környék lehetőségeihez képest ennek is egy relatíve magas bérleti díj lesz a vége, ezért nem veszi ki senki.
Igen, pont ezért gondolom és írtam, hogy az írás csak a kereskedelmi ingatlanokra ad indokolatlanul hosszú választ, a komment nagyobb részére nem.
És valószínűleg vitaindító helyen sem a bérleti díj volt fő fájdalompont, csak utolsó csepp a pohárban, lásd: "a hely villanyszámlája a korábbi 400 ezerről 2 millió forintra nőtt, amit a forgalomból már nem tudtak kitermelni. "
Először sírni akartam, hogy miért nincs ebből felolvasós, legalább nyugodtan tudnék közben enni. Azután rájöttem, hogy egy falat kellőképpen alapos megrágása alatt egészen sok mondatot el tudok olvasni. Igen, ma is a nap legérdektelenebb kommentje díjra hajtok. (A képek amúgy most igazán büntettek...)
Annyit pontosítanék, hogy az amerikai államkötvényeket a Treasury bocsátja ki, és azok nem válthatók akármikor készpénzre, hanem kamatot fizetnek, lejáratkor pedig a teljes névértéket is. Különböző pénzügyi szereplők kereskednek vele (bankok, hedge fundok, stb.). Minden más pénzügyi eszköz gyakorlatilag ezekhez van mérve.
Én nem tudom, mikor vettél föl bankhitelt ingatlanra, de én tavaly, és nem nevezném kimondottan drágának. 6,5% 15 évre, fix forintalapú. Ha csak 3%-os lesz az infláció stabilan, akkor már csak 3,4% a reálkamat, de hát lesz az több is (egy ideig mindenképpen).
(Ha meg úgy nézzük, hogy az ingatlan (nominál) értéknövekedése az elmúlt szűk egy év alatt volt annyi, mint az összes kamatos kamat a 15 éven keresztül (szintén nominálértéken), így aztán főleg nem magas, de ez már egy másfajta számítás.)
Most hallgatom az április 12-i epizódot, és oda akartam kommentelni, de én a Patreonon fizetlek csak, így meg nem engedett 🤷
Szóval jelentéktelen (?) részlet 54:12 höz: Budapest lakóinak többsége nem autóval közlekedik a mindennapokban, így a Dunán sem a többség kel úgy át, csak az aránytalan helyfoglalás miatt tűnhet úgy. Fogalmam sincs, hogy a hídfoglalók a buszokat átengedték-e (gondolom nem), de kifejezetten autót mondtál
Ismét remek elemzés, esetleg az útonálló adóztatás részeként a befektetésekre kivetett adók említését hiányolom mint az ingatlan és államkötvény irányába terelő plusz tényezőt.
Egyetlen nagyobb bank sem ad nagyító nélkül is látható betéti kamatot, tehát a drága forrás narratívát szerintem el lehet engedni már az elején.
Mindez a sok betű max a bérleti díjra lenne igaz, a kommentnek azonban van egy másik, talán fontosabb és más szemszögből megközelíthető része:
"Rengeteg kiadatlan helyseg van a Rákóczi úton és szanaszét a belvárosban"
Ezek az ingatlanok jellemzően nem bérbeadásra készült piaccsarnok vagy pláza, hanem jellemzően társasházak földszinti kiadatlan üzlethelyiségei.
A Rákóczi vagy az Üllői út sorsa szerintem is borzasztó. Nagyszerű boulvard lehetne belőlük, de jelenleg egy-egy 6 sávos országút szeli át a várost. Zajosak, büdösek, koszosak. Nem csoda ha alig van üzlet, ami nyílik az sem hosszú életű. Kinek van kedve arra ott sétálni, akár csak 1-2 metró vagy buszmegálló távolságot, hogy beugorjon a kedvenc üzletébe? Senkinek.
Ezzel szemben lásd pl. Avinguda Diagonal Barcelonában.
Úgy tudom vannak tervek a revitalizáslásra, de ugye az autóforgalom bármilyen korlátozása azonnal olyan lincshangulatot teremt, mintha az valamiféle alapjog lenne az ENSZ Emberi Jogok Egyetemes Nyilatkozata valamelyik bekezdésében.
Hát ezért kihalt és lepukkant a Rákóczi út.
A kettő összefügg. Aki bármilyen üzlethelyiség megnyitásában gondolkodik, az is látja ezt a helyzetet, és gyors fejszámolás után rájön, hogy ott, annak az üzlethelyiségnek azt a bérleti díját nem fogja tudni kitermelni, mert szar a környék, és nem lesz elegendő forgalma.
Én még azért keresem az összefüggést :)
A jegyzet címe, hogy miért magasak a bérleti díjak. Levezetés: ingatlan megtérülés kockázatos és drága a hitel.
De ezek jellemzően nem kereskedelmi ingatlanok üzletei. Itt nem a relatíve magas elvárt hozam miatt magas a díj, abban sem vagyok biztos, hogy magas a díj, hiszen egy meglévő üzlethelyiség kiadásában nem kell megtérülést számolni.
Dehát egyértelműen benne van a cikkben minden válasz. Az az alapfeltevés, hogy az ingatlan sok esetben befektetési eszköz, amitől a tulajdonosa hosszú távon leaglább a reálérték megőrzését, rövid távon pedig valamilyen likvid forrás biztosítását reméli.
Likvid forrást a bérbeadással legkönnyebb szerezni, és ebben a bérbeadásban - egészen pontosan a bérleti díj meghatározásánál - próbálja érvényesíteni a tulajdonos a befektetése minden egyéb kockázatát (pl. azt, hogy hirtelen eladni, likviddé tenni nehéz lenne, jelzáloghitelt felvenni rá meg drága).
De a Rákóczi vagy Üllői úton ezek nem(!) ingatlanbefektetések.
Ezeket nem akarják eladni sem hirtelen most, se később. Ezek - jellemzően, de biztos van kivétel - a társasház saját tulajdonai, amik csak úgy vannak, egyetlen feladata lenne, hogy cash flow termeljen. És most üresen állnak, mert azon a kaki környéken senki nem veszi ki.
Egyébként meg ugye bármennyi bevétel az bevétel. Csak van ahol lehet emelni a bérleti díjat (egy ideig) van ahol meg fillérekért sem lehet kiadni.
Valószínűleg ott más a matek. Akármilyen ingatlanod van, ha azt hasznosítani akarod, akkor annak vannak kockázati tényezői, amit be kell árazni.
Ebben az esetben az "üresen állás" költségét viszonyítja a tulajdonos annak a kockázatával, ha kiadja egy hanyag bérlőnek, vagy ha olyan tevékenységet fognak ott folytatni, ami érdemben kihat a környéken élők életvitelére.
Valószínűleg a környék lehetőségeihez képest ennek is egy relatíve magas bérleti díj lesz a vége, ezért nem veszi ki senki.
Igen, pont ezért gondolom és írtam, hogy az írás csak a kereskedelmi ingatlanokra ad indokolatlanul hosszú választ, a komment nagyobb részére nem.
És valószínűleg vitaindító helyen sem a bérleti díj volt fő fájdalompont, csak utolsó csepp a pohárban, lásd: "a hely villanyszámlája a korábbi 400 ezerről 2 millió forintra nőtt, amit a forgalomból már nem tudtak kitermelni. "
Először sírni akartam, hogy miért nincs ebből felolvasós, legalább nyugodtan tudnék közben enni. Azután rájöttem, hogy egy falat kellőképpen alapos megrágása alatt egészen sok mondatot el tudok olvasni. Igen, ma is a nap legérdektelenebb kommentje díjra hajtok. (A képek amúgy most igazán büntettek...)
Mobilon jobb felső sarok, ▶️ gomb. Biztos számítón is van valahol. Ha megfelel a géphang felolvasni.
Természetesen nem felel meg, Ésik kellemes hangja helyett. A felvetést is sértésnek veszem - helyette is. :) Azért "tartsuk már a színvonalat". :D
Annyit pontosítanék, hogy az amerikai államkötvényeket a Treasury bocsátja ki, és azok nem válthatók akármikor készpénzre, hanem kamatot fizetnek, lejáratkor pedig a teljes névértéket is. Különböző pénzügyi szereplők kereskednek vele (bankok, hedge fundok, stb.). Minden más pénzügyi eszköz gyakorlatilag ezekhez van mérve.
Talált, süllyedt - a gazdaság.
Én nem tudom, mikor vettél föl bankhitelt ingatlanra, de én tavaly, és nem nevezném kimondottan drágának. 6,5% 15 évre, fix forintalapú. Ha csak 3%-os lesz az infláció stabilan, akkor már csak 3,4% a reálkamat, de hát lesz az több is (egy ideig mindenképpen).
(Ha meg úgy nézzük, hogy az ingatlan (nominál) értéknövekedése az elmúlt szűk egy év alatt volt annyi, mint az összes kamatos kamat a 15 éven keresztül (szintén nominálértéken), így aztán főleg nem magas, de ez már egy másfajta számítás.)
Nem érdemi, de észrevétel: az akasztott emberes képtől szó szerint rosszul lettem, nem tudtam tovább olvasni. Szerintem nem való oda az a kép.
Most hallgatom az április 12-i epizódot, és oda akartam kommentelni, de én a Patreonon fizetlek csak, így meg nem engedett 🤷
Szóval jelentéktelen (?) részlet 54:12 höz: Budapest lakóinak többsége nem autóval közlekedik a mindennapokban, így a Dunán sem a többség kel úgy át, csak az aránytalan helyfoglalás miatt tűnhet úgy. Fogalmam sincs, hogy a hídfoglalók a buszokat átengedték-e (gondolom nem), de kifejezetten autót mondtál